LegalBotik — bail commercial deplafonnement loyer
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Le bail commercial oppose deux logiques: la protection du preneur contre des hausses de loyer imprévisibles (plafonnement légal) et la liberté du bailleur de retrouver la valeur locative réelle lorsque l'environnement commercial évolue favorablement (déplafonnement). Un arrêt de principe de la Cour de cassation, confirmé par plusieurs décisions rendues jusqu'en 2026, a nettement renforcé la position des bailleurs sur ce terrain.
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Le principe: un loyer plafonné, sauf exception
L'article L. 145-34 du Code de commerce pose le principe: au renouvellement du bail commercial (en pratique après neuf ans), le loyer ne peut excéder la variation de l'indice légal (ILC pour le commerce, ILAT pour les activités tertiaires) depuis la fixation du loyer précédent. C'est le plafonnement. Il connaît deux exceptions principales:
- une modification notable des éléments visés à l'article L. 145-33 (dont les facteurs locaux de commercialité);
- une durée effective du bail supérieure à neuf ans (stipulation contractuelle jusqu'à douze ans, ou prolongation tacite).
L'arrêt qui change la donne: plus besoin de prouver un effet réel sur le chiffre d'affaires
Par un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin (Cass. 3e civ., n° 24-13.288), confirmé par la jurisprudence postérieure, la Cour de cassation a tranché une divergence ancienne entre juges du fond. Elle juge, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce:
« La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »
En clair, le bailleur n'a plus à démontrer que le locataire a effectivement bénéficié de l'amélioration de son environnement commercial (hausse réelle de fréquentation, de chiffre d'affaires): il suffit d'établir que cette amélioration était objectivement susceptible de favoriser l'activité concernée. Un locataire dont les résultats sont en baisse peut donc se voir imposer un loyer déplafonné si l'environnement commercial s'est objectivement amélioré — ses propres résultats étant jugés indifférents.
| Avant l'arrêt de septembre 2025 | Depuis l'arrêt de septembre 2025 |
|---|---|
| Jurisprudence partagée: certains juges exigeaient une incidence effective sur l'activité | Incidence « de nature à » favoriser l'activité suffit, sans preuve d'un effet réel |
| Le bailleur devait parfois produire des données chiffrées sur l'activité du preneur | Le bailleur établit seulement le caractère objectivement favorable de la modification |
| Le preneur pouvait opposer une baisse de son chiffre d'affaires pour écarter le déplafonnement | Les résultats comptables du preneur sont jugés indifférents |
Comment se calcule la « modification notable »?
La modification s'apprécie sur la période comprise entre la conclusion (ou le dernier renouvellement) du bail expiré et son renouvellement — pas sur toute la durée d'occupation des locaux (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006). Les éléments concrets généralement retenus par les juges du fond sont:
- ouverture de nouvelles enseignes attractives à proximité immédiate;
- création ou amélioration d'infrastructures de transport (nouvelle ligne, station, parking);
- évolution démographique ou commerciale notable du quartier (piétonnisation, nouveaux programmes immobiliers);
- changement de destination du secteur (zone résidentielle devenue zone commerciale, par exemple).
Le droit d'option du bailleur: aucun formalisme imposé
Lorsqu'un désaccord sur le loyer survient, le bailleur ou le preneur peut exercer un droit d'option pour renoncer au renouvellement plutôt que d'accepter le loyer fixé judiciairement. La Cour de cassation a précisé (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030) que le bailleur n'est tenu à aucune règle de forme ni obligation de motivation pour exercer ce droit d'option: un acte clair et non équivoque suffit, dans le respect des seuls délais procéduraux.
Ce que cela change concrètement pour les preneurs
- ne pas se limiter à contester le déplafonnement en produisant ses propres comptes en baisse — cet argument seul n'est plus opérant;
- documenter précisément l'état du quartier à la date de conclusion du bail expiré, pour contester le caractère « notable » de la modification alléguée;
- anticiper, en cas de renouvellement approchant, une éventuelle négociation du loyer plutôt qu'un contentieux dont l'issue est désormais plus favorable aux bailleurs;
- vérifier la durée effective du bail (au-delà de neuf ans par tacite prolongation, le plafonnement légal cesse également de s'appliquer).
Un contentieux de déplafonnement se joue largement sur la qualité du rapport d'expertise et des pièces produites (données d'urbanisme, études de flux, comparables de loyers du secteur). Faire établir précisément la nature et la portée des modifications alléguées avant l'audience de fixation du loyer reste déterminant.
Questions fréquentes — déplafonnement et renouvellement du bail commercial
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Le bailleur doit-il prouver que le locataire a réellement profité de l'amélioration du quartier?
Non, et c'est le principal changement de 2026. La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, confirmé depuis) juge que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement dès qu'elle est « de nature à avoir une incidence favorable » sur l'activité exercée — indépendamment de son incidence effective et réelle sur le chiffre d'affaires ou les résultats comptables du locataire.
Qu'est-ce qu'une « modification notable des facteurs locaux de commercialité » concrètement?
Il s'agit de changements objectifs de l'environnement commercial du local: nouvel aménagement urbain, ouverture d'enseignes attractives à proximité, amélioration de l'accessibilité (transports, parkings), hausse de la fréquentation piétonne. L'appréciation se fait sur la période comprise entre la conclusion du bail expiré et son renouvellement (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006).
Le bailleur doit-il respecter un formalisme particulier pour refuser le renouvellement?
Non. La Cour de cassation a rappelé (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030) que le bailleur qui exerce son droit d'option n'est soumis à aucune règle de forme particulière ni obligation de motiver son refus — un acte clair et non équivoque suffit, dans le respect des seuls délais légaux.
Quelle différence entre révision triennale et déplafonnement au renouvellement?
La révision triennale (révision légale) est plafonnée par l'indice ILC ou ILAT et s'applique tous les trois ans en cours de bail. Le déplafonnement, lui, n'intervient qu'au moment du renouvellement du bail (généralement au bout de neuf ans) et permet, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, de fixer le loyer directement à la valeur locative — sans limite d'indice.
Existe-t-il d'autres cas de déplafonnement en dehors des facteurs locaux de commercialité?
Oui: un bail d'une durée effective supérieure à neuf ans (par clause expresse allant jusqu'à douze ans, ou par tacite prolongation) échappe également au plafonnement légal lors de son renouvellement, en application de l'article L. 145-34 du Code de commerce.
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