La copropriété concentre l'essentiel du contentieux immobilier de proximité: impayés de charges, contestation d'assemblées générales, travaux refusés, empiétements sur parties communes. La Cour de cassation a rendu depuis janvier 2026 plusieurs décisions qui resserrent nettement les conditions de recouvrement des charges et redéfinissent le point de départ des délais de contestation. Ce guide reprend ces apports avec les textes applicables.
LegalBotik structure votre écrit contentieux
Mise en demeure, conclusions, bordereau: formulaires guidés pour copropriété, voisinage ou contrat: PDF prêt à envoyer.
- Téléprocédure: Préparer mon écrit LegalBotik (~20 min, PDF prêt);
- Suivi: alertes de délais et dossier dans Mes dossiers.
Guides liés: bail commercial et déplafonnement, trouble anormal de voisinage, aide juridictionnelle.
Recouvrement des charges: une mise en demeure par exercice, pas une seule pour toutes les années
L'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires d'obtenir, par une procédure accélérée devant le président du tribunal judiciaire, le paiement immédiat de l'ensemble des charges dues dès qu'une provision reste impayée trente jours après mise en demeure. Par un arrêt du 15 janvier 2026 (Cass. 3e civ., n° 23-23.534), la Cour de cassation a précisé les conditions cumulatives de ce mécanisme:
- une mise en demeure doit avoir été adressée pour chaque exercice concerné et être restée sans effet;
- les budgets, travaux ou comptes annuels visés doivent avoir été régulièrement approuvés en assemblée générale;
- à défaut de mise en demeure spécifique pour les exercices postérieurs à celui visé initialement, le syndicat ne peut pas en réclamer le règlement par cette voie accélérée.
Deux semaines plus tard, la Cour a ajouté une exigence probatoire (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-13.309): le syndicat doit établir l'existence de sa créance en démontrant que les décisions invoquées n'ont pas été annulées. Si certaines assemblées générales ont été annulées pour irrégularité de convocation, le juge doit vérifier si les sommes réclamées reposent, au moins partiellement, sur des décisions non annulées avant de rejeter: ou d'accueillir: la demande en paiement.
Contestation d'une décision d'assemblée générale: le délai de deux mois court même sans retrait du recommandé
C'est l'apport le plus concret pour les copropriétaires en 2026. Par deux arrêts du 16 avril 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.842), la Cour de cassation fixe le point de départ du délai de contestation de deux mois prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 et l'article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020):
| Situation | Point de départ du délai de 2 mois |
|---|---|
| Lettre recommandée retirée par le copropriétaire | Lendemain du retrait |
| Lettre recommandée non retirée mais présentée | Lendemain de la première présentation par La Poste |
| Notification par voie électronique (si consentie) | Lendemain de la réception électronique |
Concrètement: ignorer un avis de passage ou refuser de récupérer un recommandé ne suspend plus le délai. Un copropriétaire qui souhaite contester une résolution doit surveiller sa boîte aux lettres, y compris pendant les congés, sous peine de forclusion.
Nullité pour vice de convocation: pas besoin de prouver un préjudice
Un tribunal judiciaire a jugé le 19 mars 2026 que le non-respect des stipulations du règlement de copropriété relatives à la désignation des assesseurs entraîne la nullité totale de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire qui l'invoque doive démontrer un grief particulier lié à cette irrégularité. Ce type de nullité de forme s'ajoute aux causes classiques (défaut de convocation régulière, non-respect du délai de convocation de 21 jours, absence de feuille de présence).
Travaux refusés en AG: le syndic n'est pas automatiquement responsable
La cour d'appel de Montpellier a tranché le 7 avril 2026 (RG n° 23/03844) un cas fréquent: un copropriétaire reproche au syndic de ne pas avoir fait réaliser des travaux que l'assemblée générale avait pourtant refusé de voter. La cour rappelle que le syndic exécute les décisions de l'AG: il ne peut engager des travaux non votés. Sa responsabilité ne peut être recherchée que s'il a manqué à son devoir de conseil (absence d'alerte sur l'urgence ou les conséquences du refus) ou s'il a tardé à exécuter une décision déjà votée.
Empiétement sur les parties communes: une action longue de dix ans
À la différence de la contestation d'une AG (deux mois), l'action du syndicat visant à faire cesser une emprise sur les parties communes: trémie, percement, aménagement non autorisé: est une action personnelle qui se prescrit par dix ans (article 42, alinéa 1er, de la loi de 1965; Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 32600252). Un copropriétaire qui a réalisé des travaux non autorisés il y a plusieurs années reste donc exposé à une action en remise en état.
Pièges fréquents à éviter
- attendre plusieurs exercices avant de régulariser des charges impayées, en pensant qu'une seule mise en demeure ancienne couvre tout: chaque exercice doit être relancé séparément;
- ignorer un avis de passage recommandé en pensant que le délai de contestation ne démarre qu'au retrait effectif;
- contester une résolution d'AG après deux mois révolus depuis la première présentation, même non retirée: le recours devient irrecevable;
- engager des travaux sur ou depuis un lot privatif touchant les parties communes sans autorisation d'AG, en croyant la prescription acquise avant dix ans;
- ne pas vérifier la régularité de la désignation des assesseurs avant de voter: un vice de forme peut annuler l'intégralité de l'assemblée.
Chaque contentieux de copropriété combine des délais très différents selon la nature de l'action (deux mois pour une AG, dix ans pour une emprise, cinq ans pour la plupart des actions personnelles de droit commun). Faire qualifier précisément la nature de l'action avant de rédiger un recours évite les forclusions.
Prêt à passer à l’action? Préparer mon écrit LegalBotik
Mise en demeure, conclusions, bordereau: formulaires guidés pour copropriété, voisinage ou contrat: PDF prêt à envoyer.
- Téléprocédure: Préparer mon écrit LegalBotik (~20 min, PDF prêt);
- Suivi: alertes de délais et dossier dans Mes dossiers.
Questions fréquentes — charges, assemblées générales et travaux de copropriété
Ressources LegalBotik
Générateur de recours OQTF en ligne · OQTF 48 h commissariat · Abrogation IRTF · Comment générer un recours · Relire avant d’envoyer · Comment fonctionne LegalBotik · Guides et actualités · Téléprocédure contentieuse · Relecture de dossier · Tarifs · Parcours immobilier travaux voisinage
Le syndicat peut-il réclamer des charges sans nouvelle mise en demeure chaque année?
Non. La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534) juge que la procédure accélérée de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 exige une mise en demeure spécifique pour chaque exercice comptable. Une mise en demeure ancienne ne couvre pas les appels de fonds des exercices suivants: le syndic doit relancer formellement le copropriétaire défaillant à chaque exercice avant de pouvoir en exiger le paiement accéléré.
À partir de quand court le délai de deux mois pour contester une décision d'assemblée générale?
Depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.842), le délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 court dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant le procès-verbal — même si le copropriétaire ne l'a jamais retirée au guichet. Ne pas récupérer un recommandé n'a donc plus aucun effet suspensif sur ce délai.
Un vice dans la désignation des assesseurs suffit-il à annuler toute l'assemblée générale?
Oui, selon une décision de tribunal judiciaire du 19 mars 2026: le non-respect des stipulations du règlement de copropriété relatives à la désignation des assesseurs entraîne la nullité totale de l'assemblée, sans que le copropriétaire qui invoque cette irrégularité ait à démontrer un grief particulier. C'est un vice de forme autonome, indépendant du contenu des résolutions votées.
Le syndic est-il responsable si des travaux nécessaires ne sont pas réalisés?
Pas automatiquement. La cour d'appel de Montpellier (7 avril 2026, RG n° 23/03844) a rappelé que le syndic ne peut être tenu responsable de l'absence de travaux que l'assemblée générale a elle-même refusé de voter: son rôle est d'exécuter les décisions de l'AG, pas de s'y substituer. La responsabilité du syndic suppose une carence dans l'exécution d'une décision déjà votée, ou un manquement à son devoir de conseil et d'alerte préalable.
Quel est le délai de prescription pour une action en récupération de parties communes?
Lorsque le syndicat agit pour faire cesser une emprise sur les parties communes (empiétement, travaux non autorisés), l'action est qualifiée d'action personnelle et se prescrit par dix ans en application de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 32600252) — un délai bien plus long que celui de la contestation d'une décision d'assemblée générale (deux mois).
LegalBotik — éditeur de logiciel juridique: nous préparons vos actes, réunissons vos pièces et tenons vos délais. La représentation en justice reste le métier de l’avocat.