Loyers impayés : commandement de payer et défense locataire

Le bailleur suit une procédure stricte avant expulsion.

Apurement de la dette ou vice de procédure: défenses classiques.

Cadre légal

Loi 89-462 — Articles 1 à 40-1

Régime des baux d'habitation.

Ce texte s'inscrit dans les moyens de légalité interne. Repérez si la décision contestée l'applique, le contourne ou le passe sous silence.

Code civil — Articles 1719 et suivants

Obligations locatives.

En rédaction de conclusions, citez l'article puis montrez en une phrase comment il s'applique à votre situation factuelle.

Délais à retenir

Congé locataire (zone tendue)

Durée: 1 mois de préavis. Conservez la preuve de la date de notification: elle fait débat plus souvent qu'on ne le croit.

Congé locataire (hors zone tendue)

Durée: 3 mois. Reportez l'échéance sur un calendrier dès réception du courrier.

Commandement de payer avant expulsion

Durée: 2 mois minimum après signification. Le délai court en principe en jours francs, week-end et fériés inclus pour les recours administratifs.

Pièces à constituer

Un dossier incomplet n'empêche pas toujours l'introduction du recours, mais il affaiblit l'instruction au fond et expose à un rejet rapide. Classez les documents par thème (identité, présence, revenus, famille, santé) et numérotez-les avant dépôt.

• Bail et état des lieux
• Quittances
• Courriers et mises en demeure
• Photos si logement indécent

Autorité ou juridiction compétente

Tribunal judiciaire — Conciliation de justice puis juge des contentieux.

Calendrier pratique

Litige naissant

• Mise en demeure LRAR
• Commission départementale de conciliation

Contentieux

• Assignation ou requête selon montant
• Constitution du dossier preuve

Ce que disent les juridictions

Cour de cassation

Contrôle strict des congés pour reprise et vente (motifs légitimes et sérieux).

Erreurs qui coûtent cher

Les services d'instruction voient les mêmes défauts revenir. Les lister ici ne remplace pas l'analyse de votre situation, mais permet de relire le dossier avec un regard critique avant envoi.

• Quitter sans respecter le préavis
• Ne pas répondre au commandement de payer
• Sous-estimer la commission de conciliation

Si la procédure aboutit

• Réduction de loyer
• Responsabilité du bailleur pour travaux
• Annulation de congé illégal

Ordre de grandeur des frais

• Conciliation: Gratuit

Piège fréquent

Quitter sans respecter le préavis

Relisez le dossier en sens inverse: partez de la date limite et remontez aux pièces disponibles ce jour-là.

Piège fréquent

Ne pas répondre au commandement de payer

Un tableur avec trois colonnes (date / action / pièce obtenue) suffit souvent à éviter ce type d'oubli.

Piège fréquent

Sous-estimer la commission de conciliation

Si vous découvrez ce problème tard, documentez quand même ce qui manque et pourquoi — certains greffes acceptent un complément avant l'audience.

Cour de cassation

Contrôle strict des congés pour reprise et vente (motifs légitimes et sérieux).

Traduction concrète: un fait daté, une pièce, une conséquence si l'administration ou l'employeur ne l'a pas examiné.

Litige naissant

• Mise en demeure LRAR
• Commission départementale de conciliation

Cochez chaque tâche avant de passer à la suivante; les oublis viennent surtout des enchaînements précipités.

Contentieux

• Assignation ou requête selon montant
• Constitution du dossier preuve

Si une tâche dépend d'un tiers (employeur, médecin), relancez par écrit avec accusé.

Articles 1 à 40-1

Régime des baux d'habitation.

Vérifiez si l'acte contesté mentionne ce texte ou s'en écarte.

Articles 1719 et suivants

Obligations locatives.

Soulevez expressément l'écart dans vos conclusions — le juge n'a pas à le deviner.

Pièce: Bail et état des lieux

Nommez le fichier avec numéro et date (ex. 04_bulletin_janvier_2025.pdf) pour faciliter la relecture au greffe.

Pièce: Quittances

Copie lisible en PDF, numérotée dans un index en tête de dossier.

Pièce: Courriers et mises en demeure

Si traduction: joignez l'original; la traduction peut suivre en deuxième pièce.

Pièce: Photos si logement indécent

Nommez le fichier avec numéro et date (ex. 04_bulletin_janvier_2025.pdf) pour faciliter la relecture au greffe.

Échéance — Congé locataire (zone tendue)

1 mois de préavis.

Échéance — Congé locataire (hors zone tendue)

3 mois.

Échéance — Commandement de payer avant expulsion

2 mois minimum après signification.

Le bailleur suit une procédure stricte avant expulsion.

Apurement de la dette ou vice de procédure: défenses classiques.

Piège fréquent

Quitter sans respecter le préavis

Relisez le dossier en sens inverse: partez de la date limite et remontez aux pièces disponibles ce jour-là.

Piège fréquent

Ne pas répondre au commandement de payer

Un tableur avec trois colonnes (date / action / pièce obtenue) suffit souvent à éviter ce type d'oubli.

Piège fréquent

Sous-estimer la commission de conciliation

Si vous découvrez ce problème tard, documentez quand même ce qui manque et pourquoi — certains greffes acceptent un complément avant l'audience.

Cour de cassation

Contrôle strict des congés pour reprise et vente (motifs légitimes et sérieux).

Traduction concrète: un fait daté, une pièce, une conséquence si l'administration ou l'employeur ne l'a pas examiné.

Litige naissant

• Mise en demeure LRAR
• Commission départementale de conciliation

Cochez chaque tâche avant de passer à la suivante; les oublis viennent surtout des enchaînements précipités.

Contentieux

• Assignation ou requête selon montant
• Constitution du dossier preuve

Si une tâche dépend d'un tiers (employeur, médecin), relancez par écrit avec accusé.

Articles 1 à 40-1

Régime des baux d'habitation.

Vérifiez si l'acte contesté mentionne ce texte ou s'en écarte.

Articles 1719 et suivants

Obligations locatives.

Soulevez expressément l'écart dans vos conclusions — le juge n'a pas à le deviner.

Pièce: Bail et état des lieux

Nommez le fichier avec numéro et date (ex. 04_bulletin_janvier_2025.pdf) pour faciliter la relecture au greffe.

Pièce: Quittances

Copie lisible en PDF, numérotée dans un index en tête de dossier.

Pièce: Courriers et mises en demeure

Si traduction: joignez l'original; la traduction peut suivre en deuxième pièce.

Pièce: Photos si logement indécent

Nommez le fichier avec numéro et date (ex. 04_bulletin_janvier_2025.pdf) pour faciliter la relecture au greffe.

Échéance — Congé locataire (zone tendue)

1 mois de préavis.

Échéance — Congé locataire (hors zone tendue)

3 mois.

Échéance — Commandement de payer avant expulsion

2 mois minimum après signification.

Le bailleur suit une procédure stricte avant expulsion.

Apurement de la dette ou vice de procédure: défenses classiques.

Piège fréquent

Quitter sans respecter le préavis

Relisez le dossier en sens inverse: partez de la date limite et remontez aux pièces disponibles ce jour-là.

Piège fréquent

Ne pas répondre au commandement de payer

Un tableur avec trois colonnes (date / action / pièce obtenue) suffit souvent à éviter ce type d'oubli.

Piège fréquent

Sous-estimer la commission de conciliation

Si vous découvrez ce problème tard, documentez quand même ce qui manque et pourquoi — certains greffes acceptent un complément avant l'audience.

Cour de cassation

Contrôle strict des congés pour reprise et vente (motifs légitimes et sérieux).

Traduction concrète: un fait daté, une pièce, une conséquence si l'administration ou l'employeur ne l'a pas examiné.

Litige naissant

• Mise en demeure LRAR
• Commission départementale de conciliation

Cochez chaque tâche avant de passer à la suivante; les oublis viennent surtout des enchaînements précipités.

Contentieux

• Assignation ou requête selon montant
• Constitution du dossier preuve

Si une tâche dépend d'un tiers (employeur, médecin), relancez par écrit avec accusé.

Articles 1 à 40-1

Régime des baux d'habitation.

Vérifiez si l'acte contesté mentionne ce texte ou s'en écarte.

Articles 1719 et suivants

Obligations locatives.

Soulevez expressément l'écart dans vos conclusions — le juge n'a pas à le deviner.

Pièce: Bail et état des lieux

Nommez le fichier avec numéro et date (ex. 04_bulletin_janvier_2025.pdf) pour faciliter la relecture au greffe.

Pièce: Quittances

Copie lisible en PDF, numérotée dans un index en tête de dossier.

Pièce: Courriers et mises en demeure

Si traduction: joignez l'original; la traduction peut suivre en deuxième pièce.

Pièce: Photos si logement indécent

Nommez le fichier avec numéro et date (ex. 04_bulletin_janvier_2025.pdf) pour faciliter la relecture au greffe.

Échéance — Congé locataire (zone tendue)

1 mois de préavis.

Échéance — Congé locataire (hors zone tendue)

3 mois.

Échéance — Commandement de payer avant expulsion

2 mois minimum après signification.

Le bailleur suit une procédure stricte avant expulsion.

Apurement de la dette ou vice de procédure: défenses classiques.

Piège fréquent

Quitter sans respecter le préavis

Relisez le dossier en sens inverse: partez de la date limite et remontez aux pièces disponibles ce jour-là.

Piège fréquent

Ne pas répondre au commandement de payer

Un tableur avec trois colonnes (date / action / pièce obtenue) suffit souvent à éviter ce type d'oubli.

Piège fréquent

Sous-estimer la commission de conciliation

Si vous découvrez ce problème tard, documentez quand même ce qui manque et pourquoi — certains greffes acceptent un complément avant l'audience.

Cour de cassation

Contrôle strict des congés pour reprise et vente (motifs légitimes et sérieux).

Traduction concrète: un fait daté, une pièce, une conséquence si l'administration ou l'employeur ne l'a pas examiné.

Litige naissant

• Mise en demeure LRAR
• Commission départementale de conciliation

Cochez chaque tâche avant de passer à la suivante; les oublis viennent surtout des enchaînements précipités.

Contentieux

• Assignation ou requête selon montant
• Constitution du dossier preuve

Si une tâche dépend d'un tiers (employeur, médecin), relancez par écrit avec accusé.

Articles 1 à 40-1

Régime des baux d'habitation.

Vérifiez si l'acte contesté mentionne ce texte ou s'en écarte.

Articles 1719 et suivants

Obligations locatives.

Soulevez expressément l'écart dans vos conclusions — le juge n'a pas à le deviner.

Pièce: Bail et état des lieux

Nommez le fichier avec numéro et date (ex. 04_bulletin_janvier_2025.pdf) pour faciliter la relecture au greffe.

Pièce: Quittances

Copie lisible en PDF, numérotée dans un index en tête de dossier.

Pièce: Courriers et mises en demeure

Si traduction: joignez l'original; la traduction peut suivre en deuxième pièce.

Pièce: Photos si logement indécent

Nommez le fichier avec numéro et date (ex. 04_bulletin_janvier_2025.pdf) pour faciliter la relecture au greffe.

Échéance — Congé locataire (zone tendue)

1 mois de préavis.

Échéance — Congé locataire (hors zone tendue)

3 mois.

Échéance — Commandement de payer avant expulsion

2 mois minimum après signification.

Le bailleur suit une procédure stricte avant expulsion.

Apurement de la dette ou vice de procédure: défenses classiques.

Piège fréquent

Quitter sans respecter le préavis

Relisez le dossier en sens inverse: partez de la date limite et remontez aux pièces disponibles ce jour-là.

Piège fréquent

Ne pas répondre au commandement de payer

Un tableur avec trois colonnes (date / action / pièce obtenue) suffit souvent à éviter ce type d'oubli.

Piège fréquent

Sous-estimer la commission de conciliation

Si vous découvrez ce problème tard, documentez quand même ce qui manque et pourquoi — certains greffes acceptent un complément avant l'audience.

Cour de cassation

Contrôle strict des congés pour reprise et vente (motifs légitimes et sérieux).

Traduction concrète: un fait daté, une pièce, une conséquence si l'administration ou l'employeur ne l'a pas examiné.

Litige naissant

• Mise en demeure LRAR
• Commission départementale de conciliation

Cochez chaque tâche avant de passer à la suivante; les oublis viennent surtout des enchaînements précipités.

Questions fréquentes

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